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    2015烟台买房经验大汇总之——贷款篇

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    楼主
    发表于 2015-1-8 14:45 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

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    标签:死伤
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    本帖最后由 房网小吖 于 2015-1-13 16:24 编辑



      绝大多数人买房子都是要贷款的,能全款买房的实在是不多啊。再说了,咱老百姓能有个正当理由从银行贷款的机会还真不多,所以即便是能全款买房的人很多也会选择贷款。        

      首先来说一下购房贷款要准备的资料、流程和注意事项。
      一、购房贷款需要准备些什么
      1.购房合同
      2.借款人及配偶身份证(二代身份证需复印正反两面)
      3.借款人及配偶户口(户口本首页及有本人名字的单页均需提供,集体户口提供本人户口单页)
      4.结婚证或离婚证
      5.未婚证明(当地民政局办理)
      6.购房首付款发票
      7.收入证明(已婚购房者提供夫妻双方的)
      8.个人银行卡,存折明细(一般是近半年)
      9.公积金贷款还需提供公积金卡
      二、贷款流程
      1.提交资料
      2.填写个人住房贷款合同
      3.提交还贷银行储蓄卡(没有所申请银行的储蓄卡需要办理)
      4.银行审批
      5.审批通过,通知借款人还款金额和还款日期
      6.按时还贷
      三、注意事项
      在签贷款合同之前我们主要是需要了解还款方式,还款方式分为等额本息还款和等额本金还款。

    电梯直达
    沙发
     楼主| 发表于 2015-1-8 15:25 | 只看该作者
    本帖最后由 房网小吖 于 2015-1-13 14:42 编辑

      我们再来说一下还款方式比较
      还款方式的选择:分等额本金和等额本息,选择适合你实际情况的还款方式很重要!
      还贷款基本上是每个家庭的一项主要固定支出,选择适合自己的还款方式,一方面可以保证生活质量,另外一方面,可以节省利息!
      1.等额本息还款:指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息,直至结清贷款。
      通俗的解释就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。这种还款方式适合收入稳定人群,作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
      收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。
      2.等额本金还款:则指每月等额偿还本金,贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。
      这种还款法适合收入高人群。等额本金还款,借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少,随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻!
      由于利息是递减的,开始几年的月供金额要比等额本息高,压力会很大,所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适

      两种还款方式各有利弊,可以根据自己的收入水平,消费观念,还贷压力来选择。一般来说,每个月还款不宜超过家庭总收入的30%,不然会影响到生活的质量。至于具体的计算方法,可使用烟台房地产网提供的贷款计算器
      还有一点需要注意的就是,在签订合同的时候,会让你选择在国家调整利率的时候,你是选择次月调整还是次年调整
      意思就是国家调高或者调低利率的时候,你选的次月就是从国家调整以后的第二个月按照新利率还款,要是选的次年就是调整以后的次年1月份按照新利率还款!
      这个见仁见智,你要是认为利率以后会下调,你就选次月,要是认为利率是上涨的趋势,你就选次年,大部分人选择的是次年调整。
    板凳
     楼主| 发表于 2015-1-8 16:52 | 只看该作者
    本帖最后由 房网小吖 于 2015-1-13 16:26 编辑

      下面我们来看一下提前还贷种类方式方法  
      首先我想说:提前还款手续不麻烦,提前还贷要准备的材料:身份证、银行卡(里面有足够还剩下的房贷的钱)、买房时和银行签的借款合同,到银行预约申请,一般申请批准的当月就要扣银行卡里面的钱。
      关于违约金:很多人会问提前还贷会不会有违约金,这个只需要打电话问一下你贷款的银行,每个银行规定不一样。

       提前还贷分多种:
      目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。
      在贷款时间相同的条件下,等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此,如打算提前还款,最好选择等额本金还款法。
      提前还贷主要是为了减少利息,尤其是在贷款的前几年,本金基数大,利息相应也高。因此,在贷款的前几年,尤其是前5年间一定要争取多还款,使总贷款中的本金基数下降,在剩余的贷款中利息负担会减小。
      按还款方式不同,借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解,目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式,供客户选择。
      第一种,全部提前还款,即客户将剩余的全部贷款一次性还清。
                       (不用还利息,但已付的利息不退)
      第二种,部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短。
                       (节省利息较多)
      第三种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。
                      (减小月供负担,但节省程度低于第二种)
      第四种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。
                     (节省利息较多)
      第五种,剩余贷款保持总本金不变,只将还款期限缩短。
                      (月供增加,减少部分利息,但相对不合算)
      提前还款,应尽量减少本金,缩短贷款期限,使支出的利息更少。

       如何还贷才划算
      如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款,先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分,所以贷款利率比商贷低不少,此次加息幅度也比普通商贷小,所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷,相对划算些。
      如果你是纯商业贷款,那么又有两种还款方式的区别。
      两种还款法相比,由于同样贷款贷了一段时间后,“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”,而在提前还贷时已支付的利息是不退还的,这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此,如果有提前还贷打算的,选择“等额本金还款法”贷款比较好,这样提前还贷比较划算。
      但是,并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷,这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们,不妨采用“等额本金还款法”;假如你现在的资金较为雄厚,又不打算提前还款,建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为,这种还款方式虽然前期资金压力较大,但可减轻日后压力,其特点是随着时间的推移,越到后来还款越少,越轻松。如果你是一位公务员、普通教师、一般研究人员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人,建议你还是选择“等额本息还款法”。
      如果你贷的是等额本息还款的,那么在前10年这种做法基本划算。因为该种贷款方式在还款初期支付的多是利息,本金占的额度比较小,提前还贷,可以减少大笔的利息支出。争取这几年能多还款,使本金基数下降,从而减轻利息负担。
      从节省利息的角度看,缩短贷款期限是一个不错的选择,因为时间缩短了,每月的还款数量不变,就加快了归还本金的速度,支出的利息也会减少。
       并非所有人都最适宜提前还
      已经签约的7折利率贷款客户,相比目前的CPI,现在的7折利率可以说非常低,这部分购房者的资金利用成本很低,所以不建议提前还贷。如果你还清了贷款再买房的话,就是1.1倍利率了,真心很不划算!
      等额本息还款已经超过5年,贷款早期还款中大部分为利息,超过5年再提前还款,可以说本金更多,所以从资金利用的角度来看,可以考虑其他投资渠道,特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。
    地板
    发表于 2015-1-14 08:25 | 只看该作者
    感谢小吖分享,最近正好碰上提前还贷的问题,想多换点,要不然利息太多了真心不划算啊
    5
     楼主| 发表于 2015-1-14 08:34 | 只看该作者
    武僧2009 发表于 2015-1-14 08:25
    感谢小吖分享,最近正好碰上提前还贷的问题,想多换点,要不然利息太多了真心不划算啊

    帮到你就好,你是等额本金还是等额本息?
    6
    发表于 2015-1-14 08:47 | 只看该作者
    房网小吖 发表于 2015-1-14 08:34
    帮到你就好,你是等额本金还是等额本息?

    本息,我现在是还款的第三年,我想多还点
    7
     楼主| 发表于 2015-1-14 11:25 | 只看该作者
    武僧2009 发表于 2015-1-14 08:47
    本息,我现在是还款的第三年,我想多还点

    那还可以,不错,加油↖(^ω^)↗
    8
    发表于 2015-1-14 12:45 | 只看该作者
    贷款合同限制三年后才可以提前还款!!好没有人性啊
    9
     楼主| 发表于 2015-1-14 13:42 | 只看该作者
    信誓旦旦 发表于 2015-1-14 12:45
    贷款合同限制三年后才可以提前还款!!好没有人性啊

    果然,银行不会让你赚很大便宜的,放心!
    10
    发表于 2015-1-14 18:36 | 只看该作者
    嗯最近还是有几个比较实用性的帖子的
    11
     楼主| 发表于 2015-1-15 08:15 | 只看该作者
    深夜=孤狼 发表于 2015-1-14 18:36
    嗯最近还是有几个比较实用性的帖子的

    希望对你们有所帮助~
    12
    发表于 2015-1-15 11:34 | 只看该作者
    对我而言,客户了解的太清楚未必是件好事
    13
    发表于 2015-1-16 10:02 | 只看该作者
    办理贷款需要多久?必须本人去吗?
    14
    发表于 2015-1-16 11:13 | 只看该作者
    初嘻嘻 发表于 2015-1-16 10:02
    办理贷款需要多久?必须本人去吗?

    办理贷款不同银行情况不同,一般是2个月,办理贷款按理说必须是要本人去的,当然不排除有一些人为了业绩违规办理!又或者代办的那个人很熟悉流程,又有一些门路,在你把资料给他的时候,他就会要求你先填写一些东西,签签名之类的!不过现在监管越来越严格了。
    15
    发表于 2015-1-16 15:54 | 只看该作者
    琴瑟音鸣 发表于 2015-1-16 11:13
    办理贷款不同银行情况不同,一般是2个月,办理贷款按理说必须是要本人去的,当然不排除有一些人为了业绩 ...

    哦哦,还真是个问题。在外地上班的人伤不起!
    16
    发表于 2015-1-18 16:06 | 只看该作者
    真及时,够全面,lz,俺收下了
    17
     楼主| 发表于 2015-1-19 10:18 | 只看该作者
    报社的孩纸 发表于 2015-1-18 16:06
    真及时,够全面,lz,俺收下了

         
    18
    发表于 2015-2-1 10:24 | 只看该作者
    有营养的帖子,顶!
    19
     楼主| 发表于 2015-2-2 08:43 | 只看该作者
    魏园盆景 发表于 2015-2-1 10:24
    有营养的帖子,顶!

         
    20
    发表于 2015-2-2 21:36 | 只看该作者
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